Las valoraciones de suelo son un arma de doble filo. Existe demasiada reglamentación al respecto, pero haciendo un resumen cronológico de la normativa, nos encontramos:

• Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, más conocida como Ley del Suelo, en vigor desde el 31 de Octubre de 2015.
• Real Decreto 1492/2011, de 24 de Octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, que está vigente desde el 10 de Noviembre de 2011.
• Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de suelo, vigente desde el 1 de Julio de 2007.
• Ley 6/1998, de 13 de Abril, sobre régimen de suelo y valoraciones, vigente desde el 14 de Abril de 1998 hasta el 1 de Julio de 2007.

La principal diferencia que encontrarás entre la primera y la última, es que mientras que la Ley actual consagra la Valoración según la capitalización de rentas como método de valoración de suelo rústico para expropiación forzosa, prohibiendo cualquier otro, la Norma anterior, de 1998, prefería la valoración de suelo rústico por el método de comparación. Los resultados en ambos casos serán muy distintos, pues si con la ley de 1.998, la media del valor entre tres fincas análogas como mínimo servía para calcular el valor de la que se estudiaba, e incluso la toma de valores de referencia de la Encuesta de Precios de la Tierra que publica el Ministerio de Agricultura y  Medio Ambiente servía para el mismo fin, la actualidad obliga a valorar los terrenos mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.

Bastante complejo; el estudio del valor de una finca no es algo baladí. Lo que empieza con una nota simple o certificación catastral aportada por el interesado, puede terminar con una vereda o realenga que parte la finca en dos, o estar incluida en una zona de reserva avícola o húmeda de protección regional, y resultar un valor insospechado.